Evite surpresa na obra a preço de custo

iG Minas Gerais |

Com a tendência do aumento da taxa Selic, que está em 13,25%, e diante do fato de a caderneta de poupança remunerar os depósitos abaixo da inflação, vemos um cenário de redução dos recursos destinados ao financiamento imobiliário. Assim, veremos o crescimento das incorporações a “preço de custo” com grupos de investidores adquirindo um terreno e contratando uma construtora para edificar mediante o pagamento de um percentual sobre tudo o que for gasto na obra.    Dessa forma, a construtora fica isenta do risco de não conseguir vender as unidades a preço fechado, pois no momento atual muitas estão receosas em lançar um edifício e vender poucas unidades. O problema é que na venda a preço fechado, caso sejam vendidos dez apartamentos, tendo o edifício 30 unidades, caberá à construtora bancar o custo dos 20 apartamentos não vendidos, o que aumenta seu risco, já que não terá garantia de lucro se o preço dos imóveis não subir.   OBRA EXIGE FISCALIZAÇÃO DOS COMPRADORES Na obra por administração é fundamental a fiscalização dos adquirentes para evitar surpresas com aumento dos custos acima da variação do INCC ou do CUB. Há construtor que lança a incorporação a preço de custo, e os compradores assumem o compromisso de pagar os gastos integrais da obra (projetos, terreno, mão de obra, materiais, tributos etc.), sendo que o terreno pertence a um terceiro, o qual é permutado por algumas unidades a serem erguidas.    Ocorre que há caso em que os recursos dos compradores são desviados ou o construtor aumenta o valor da unidade de forma que esta saia por um preço bem mais elevado que o de um apartamento comprado pronto. Muitos também atrasam a obra, já que ganham um percentual pela administração. Tem caso de apartamento com previsão de custo de R$ 400 mil, e, ao final, ter o adquirente gastado R$ 900 mil, sendo que seu preço de venda é de R$ 700 mil. Isso ocorre quando o construtor faz um orçamento ilusório para convencer os adquirentes de que o negócio é muito bom. Depois, no decorrer da obra aplica aumentos acima da inflação, sendo os condôminos coagidos a aceitar por medo de a obra ser paralisada.    O maior atrativo da compra “a preço de custo” consiste na expectativa de que a unidade sairá por um preço menor, pois a construtora será remunerada somente com percentual em torno de 12% a 15% do custo da obra. Portanto, o incorporador/construtor torna-se um prestador de serviços, devendo prestar contas à comissão de representantes composta por, pelo menos, três condôminos, que logicamente não devem ser amigos nem ter ligação com a construtora.   OMISSÃO DOS CONDÔMINOS POSSIBILITA PREJUÍZOS Em geral, os compradores que só pensam em obter lucro com a compra de imóveis na planta, de forma ingênua, não fiscalizam nada, e, quando criam a comissão de representantes, seus membros são facilmente enganados pela construtora, pois não contratam especialistas para auxiliá-los na análise dos procedimentos. O resultado é lastimável, já que vários são os casos de obras superfaturadas. São os próprios adquirentes que favorecem esses abusos ao agirem de forma amadora, pois, com o intuito de economizar, não investem na contratação de uma consultoria jurídica especializada que poderia exigir o regular cumprimento do contrato por parte do construtor.   ENCONTRO IMOBILIÁRIO DA OAB-MG No dia 3/6, às 19h, será realizado o Encontro Imobiliário da OAB, na rua Albita, 250, onde serão ministradas palestras sobre ITBI, compra e venda de imóveis. As inscrições são abertas ao público e podem ser feitas pelo site www.oabmg.org.br/imobiliario ou pelo tel. (31) 3225-5599.    RÁDIO JUSTIÇA DO STF PROBLEMAS COM A COMPRA DE UNIDADES NA PLANTA – Este será o tema da minha coluna de direito imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, do dia 19/5, às 9h30, no programa “Revista Justiça”. Ouça ao vivo na FM 104,7 Brasília ou no www.radiojustica.jus.br, via satélite para o Brasil e pela internet para o mundo.

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