Lucro ao lesar comprador

iG Minas Gerais | Kênio Pereira |

No decorrer de mais de 30 anos atuando no mercado imobiliário, tenho lutado para torná-lo mais seguro, pois vejo que a aquisição do imóvel consiste numa realização de vida para milhares de pessoas. Levando em consideração que de cem unidades prontas, em torno de 80 são vendidas na planta, causa surpresa que a maioria dos adquirentes ignore a Lei nº 4.591/64, criada há meio século para lhes proteger. Consiste um negócio de risco comprar o que ainda não existe.    O construtor pode fazer o que bem entende com seu terreno e seu dinheiro, pois o bem lhe pertence. Agora, a partir do momento em que coloca à venda frações ideais, ou seja, partes do terreno que representam uma unidade a ser construída, ele deixa de ser o dono. Nos termos da lei 4.591/64, passa a ser um incorporador e consiste crime (art. 65) e contravenção penal (art. 66) o construtor/incorporador vender unidades sem registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, sendo vedado atrasar a obra ou alterar o projeto. A venda de apartamentos na planta exige uma maior transparência e respeito às leis, pois obter vantagens sobre o comprador e gerar para este prejuízo pode configurar o crime de estelionato. Se não deseja cumprir as regras basta vender apenas unidades prontas, pois neste caso não terá que incorporar.    CONSTRUTOR AFRONTA A LEI  Fiquei perplexo ao comparecer em uma assembleia convocada pela Incorporadora de um hotel que deveria ter sido inaugurado em fevereiro de 2014. Na reunião ninguém esclareceu de que forma será paga a multa milionária que o Município de Belo Horizonte cobrará por ter construído 400% a mais no terreno, nos termos do art. 12, da Lei 9.952/2010, que estimulou a construção de hotéis para a Copa do Mundo. Como se isso não bastasse, o incorporador, após hipotecar o terreno e as unidades em 2012 para pegar emprestado R$80 milhões no banco, afirmou ter o direito de aplicar esses recursos onde bem entender e disse para centenas de compradores na reunião que usou esse empréstimo para outras obras. Realmente, parece que estamos na terra sem lei! Onde está o Ministério Público?    COMPRADORES NÃO FISCALIZAM OS RECURSOS O incorporador deve agir com transparência e boa-fé, sendo direito dos compradores saber, de antemão, se há ônus sobre o terreno, de maneira que esses possam optar por não comprarem o que já está hipotecado, nos termos do Art. 37 da Lei 4.591/64: “Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação”.    Cito como exemplo o caso de um hotel em que várias unidades foram vendidas após a hipoteca e não constaram os dados completos da mesma no contrato. Parece que o construtor ignorou o art. 66 da lei, que considera crime contra a economia popular a falta de informações previstas no art. 37 e sobre a situação documental do bem, além de paralisar ou retardar a obra sem justificativa. Ele faz isso porque sabe que é raro alguém ter capacidade técnica para fiscalizá-lo. No artigo “Construtora distorce patrimônio de afetação” publicado aqui no dia 27/9, cito a lei que proíbe o desvio dos recursos. O próprio contrato bancário impõe que os recursos devem ser aplicados somente na obra. A atuação do Ministério Público é fundamental para evitar que alguns construtores enganem os adquirentes que acreditam em tudo que é prometido.   

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