Cobrança judicial da taxa de condomínio e a prescrição

iG Minas Gerais | Kênio Pereira |

A inadimplência das taxas de condomínio é um assunto delicado e recorrente, que prejudica a convivência, podendo inviabilizar e depreciar o condomínio que passa a ter sua conservação prejudicada. Ela revolta ao obrigar aqueles que são pontuais a terem que desembolsar valores para cobrir o débito dos maus pagadores, bem como para cobrir as despesas judiciais e honorários advocatícios para a cobrança.   Não há como o síndico deixar de aumentar a quota parte de quem é pontual, pois sem recursos, haveria o corte da energia elétrica, água e atraso no pagamento dos empregados. Portanto, combater a inadimplência com uma convenção bem elaborada, por um advogado especialista, com juros de 5 a 8% ao mês e outras penalidades contra o devedor é fator de economia.   PRESCRIÇÃO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO A partir de janeiro de 2003, quando entrou em vigor o Código Civil, ampliou-se as hipóteses de prazos específicos para prescrição, tendo os prazos de perda do direito de reclamar sido reduzidos. O prazo máximo de 20 anos passou a ser de 10 anos. Porém, há discussão relativa a prescrição das taxas de condomínio, pois grande parte da jurisprudência entende que a prescrição se daria com 05 anos, mas existem decisões que reconhecem o prazo de prescrição de 10 anos.   O art. 206, §5º, inciso I, do CC determina a aplicação do prazo de prescrição de 05 anos para: "a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular". As decisões judiciais que se baseiam neste prazo assim o utilizam por entenderem que as quotas condominiais, por serem estabelecidas em Assembleia e constarem em ata, seriam dívida líquida. Contudo, há entendimento que o prazo prescricional correto seria o decenal. Mas, entendo que o melhor é agir rápido, pois não vale a pena esperar muitos anos, pois o Juiz pode confirmar a prescrição em 5 anos, sendo que após 3 anos prescrevem os juros.    INÉRCIA DO CONDOMÍNIO CAUSA PREJUÍZOS É um absurdo o credor ficar inerte 5 anos, ainda mais um condomínio, deixando a dívida se avolumar mês a mês, a ponto de penalizar quem é pontual, além de estimular que outros deixem de pagar. Cabe ao condomínio entrar com processo judicial o mais rápido possível, especialmente no caso de apartamento invadido ou abandonado por mutuário do SFH. Caso ocorra o leilão do imóvel, o condomínio sempre terá o crédito e o receberá, desde que tenha proposto a Ação de Cobrança.   QUOTA DE Condomínio - RESPONSABILIDADE PROPTER REM O pagamento da dívida é garantido, mesmo que seja necessária a venda do imóvel, pois o débito é diretamente do bem. A taxa de condomínio tem natureza de obrigação propter rem, ou seja, o proprietário do bem responde pela dívida em razão do domínio. Para a venda do imóvel é necessário que haja o pagamento das taxas condominiais em atraso ou então a dívida acompanhará o bem e será repassada ao comprador.   No caso de imóvel invadido ou abandonado por mutuário do SFH, o Agente Financeiro responde pelas dívidas condominiais, independentemente de terem sido originadas em período anterior à obtenção arrematação ou adjudicação do bem. Portanto, por mais oneroso que seja o processo judicial de cobrança, vale a pena entrar logo com ele, pois há casos da cobrança demorar 3 a 7 anos. No final sempre dá lucro para o credor, desde que não durma no ponto.  

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