Contrato de locação

iG Minas Gerais | Kênio de Souza Pereira |

Ao decidir alugar um imóvel é importante o proprietário refletir sobre quanto tempo ele pretende manter a locação, pois essa poderá se tornar quase perpétua, caso faça um contrato de locação com prazo igual ou superior a cinco anos e o imóvel se destine a atividade comercial, industrial ou sociedade civil com fim lucrativo. Até a locação para instalação de antena de celular está sujeita a essas regras, sendo comum os condomínios terem grandes prejuízos por assinarem contratos que só protegem a companhia de telefonia.

A partir do momento que o locador assina um contrato de locação de cinco anos ou renova vários contratos com prazos menores, sucessivamente, de forma a somar cinco anos, dará ao locatário, também denominado inquilino, o direito de requerer na Justiça a renovação sucessiva de 5 em 5 anos do contrato. O Poder Judiciário renovará o contrato, mesmo contra a vontade do locador, nos termos do art. 51, da Lei nº 8.245/91, bastando o locatário demonstrar que: o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, esteja explorando sua atividade no mesmo ramo há pelo menos três anos ininterruptos.

Mas o locatário perderá este direito se não propuser o processo no interregno de um ano, no máximo, e de até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Se locatário esquecer de entrar com a Ação Renovatória no decorrer do penúltimo semestre do prazo do contrato, perderá o direito ao novo contrato de cinco anos. Diante disso, o locador voltará a poder despejá-lo logo após o final do prazo do contrato, sendo que a lei autoriza que o juiz conceda liminar para que desocupe o imóvel no prazo de 15 dias.

LOCADOR PERDE PODER DE NEGOCIAÇÃO

É comum nos imóveis onde há grande fluxo de pessoas e que geram um enorme potencial de vendas, especialmente nos shoppings centers, do proprietário exigir uma quantia elevada do pretendente à locação, para que este venha a locar a loja. Há casos de luvas que superam R$1 milhão, sendo comum valores em torno de R$100 mil a R$ 500 mil nos shoppings. Essa cobrança é legal quando do início do primeiro contrato. Com um contrato de cinco anos o locatário fica muito seguro, sendo impossível o locador cobrar “luvas” pelo ponto comercial para renovar o contrato.

Como o locador perde o direito de promover o despejo imotivado (conhecimento por “denúncia vazia”), o locatário fica mais tranquilo para resistir à renegociação do aluguel caso este venha a ficar defasado. Dessa forma, o locador perde o poder de pressão para forçar um aumento do aluguel.

Entretanto, a lei estipula que, a cada três anos – a contar do início do contrato ou do último acordo de valor (que não seja decorrente da aplicação anual do índice de inflação) – poderá o locatário ou o locador requerer a revisão judicial visando adequar o aluguel ao preço de mercado.

LOCAÇÕES COMPLEXAS e RÁDIO JUSTIÇA DO STF

As regras aplicáveis a esse tipo de locação são complexas, sendo comum as concessionárias de serviços públicos, bancos, supermercados, redes e outros locatários de grande porte obter vantagens na negociação, porque o locador não têm domínio da matéria. Entretanto, quando o locador é um shopping, ocorre o inverso, ou seja, o locatário fica mais vulnerável.

Diante da amplitude do tema, a Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal fará dois programas. O primeiro com foco na locação de antenas de telefonia, dia 5/8/14. Estarei ao vivo, com âncora Pedro Beltrão, às 9h30, no Revista Justiça e, na próxima semana, abordaremos as demais locações não residenciais. Ouça no www.radiojustica.jus.br ou FM 104,7 Brasília/Goiás.

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