Taxa de condomínio x moradores

iG Minas Gerais |

A cada dia tem surgido mais decisões favoráveis à minha tese que afirma ser uma injustiça utilizar a fração ideal para dividir despesas do rateio para a cobrança da taxa de condomínio, em edifícios onde há apartamentos tipo, de cobertura e térreo, sendo aceito pelo Poder Judiciário outros formas de rateio que repudiam a cobrança a maior com base no tamanho da unidade. As decisões judiciais consagram ser correta a divisão igualitária entre as unidades, pois seus moradores utilizam de forma semelhante as áreas externas, as quais geram os custos do rateio das despesas. Basta entender de cálculos matemáticos e ter bom senso.

A confusão decorre do desconhecimento de que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção dos imóveis negociados na planta, conforme expresso na Lei 4.591/64 que regulamenta as incorporações, ou seja, a venda de unidades que não existem ainda. O art. 1.336 adota como regra a fração ideal desde que seu uso não afronte os art. 157, 422, 884 e 2.035 do Código Civil. A interpretação dos artigos deve ser realizada em conjunto, em busca da aplicação lógica, onde cada um deve pagar o que consome.

Os construtores, ao entenderem melhor a matéria, têm adotado o rateio igualitário nas convenções e assim evitado que seus clientes/compradores entrem num conflito judicial por falta de competência daqueles que confundem imposto com taxa, pois esta decorre do uso das áreas comuns que são externas e não do valor da unidade. O valor da unidade é base para se cobrar o ITBI e o IPTU.

NOVAS DECISÕES DOS TRIBUNAIS

No dia 26/03/14, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), publicou a Apelação cível nº 0404314-96.2012.8.19.0001, tendo a Desembargadora Mônica Maria Costa, decidido ser correto o rateio de despesas com base no número de moradores. O TJRJ repudiou a pretensão de um proprietário do apartamento tipo, que em termos de metragem corresponde a metade de outro, em tentar impor a cobrança pela fração ideal.

Ele achava injusto pagar a taxa igual, já que ambos os apartamentos eram ocupados apenas por uma pessoa. Vejamos trechos do acórdão: “[...] apesar das frações ideais serem diferenciadas, a cobrança dos serviços da unidade 1003, com uma pessoa, é igual a do apartamento 1001, também como uma pessoa, sendo que o segundo imóvel possui o dobro da fração ideal do terreno em relação ao primeiro. [...] sendo que desde 1987, por deliberação da assembleia, muito antes da entrada em vigor do Novo Código Civil de 2002, o rateio da cota de água e esgoto é feito na forma per capita. Destaca que a decisão é soberana, nunca contestada nesses vinte e seis anos, haja vista que uma unidade por ser de dimensão maior não significa que dispensa consumo maior que outra menor. E ainda, o TJRJ afirmou “devendo ser considerada justa, uma vez que estabelece o consumo por número de pessoas e não por fração ideal da unidade”.

QUEM USUFRUI SÃO PESSOAS E NÃO O TAMANHO DO APARTAMENTO

A taxa de fecundidade indica quantos filhos, em média, tem a mulher brasileira. No Brasil, segundo o Censo 2010, as mulheres têm, em média, 1,9 filho. No norte do país a média é de 2,47 a maior, sendo que na região sudeste é de apenas 1,7 filhos, sendo a menor, seguida pela região sul com 1,78 e a centro-oeste com 1,92 e a nordeste com 2,06. Assim, fica provado que quanto maior o poder aquisitivo, menor o número de filhos, ou seja, em geral na cobertura residem menos pessoas que a maioria dos apartamentos tipo.

Portanto, consiste uma aberração a pessoa alegar que uma cobertura deve pagar mais porque nela habitam mais pessoas, pois o IBGE comprova que uma família, seja ela moradora de um apartamento tipo ou de cobertura, é composta em média por 3 a 4 pessoas. É obvio que um apartamento é destinado a moradia unifamiliar, ou seja, uma cobertura não se destina a um hotel para ser ocupada por dez pessoas.

RÁDIO JUSTIÇA DO STJ e RÁDIO BAND NEWS

Falarei ao vivo sobre conflitos em condomínios na minha coluna na quarta-feira (16/07), 9:30h, no Programa Revista Justiça, do Supremo Tribunal Federal (FM104,7 Brasília). Ouça no site www.radiojustica.jus.br meus esclarecimentos sobre este e outros temas. Tire suas dúvidas na BANDNEWS (FM 89,5) toda 2ª e 6ª feira, às 13:10h.

 

Leia tudo sobre: Clique para inserir palavras chave