Taxa de condomínio x moradores

iG Minas Gerais | DA REDAÇÃO |

A cada dia vemos a minha tese de que o uso da fração ideal para dividir despesas do rateio para a cobrança da taxa de condomínio, em edifícios onde há unidades de tamanhos diferentes (aptos tipo, de cobertura e térreo) consiste numa injustiça, sendo que tem surgido cada vez mais decisões judiciais que consagram ser correta a divisão igualitária entre as unidades, pois seus moradores utilizam de forma semelhante as áreas externas, as quais geram os custos do rateio das despesas. Basta entender de cálculos matemáticos e ter bom senso.    A confusão decorre do desconhecimento de que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção dos imóveis negociados na planta, conforme expresso na Lei 4.591/1964, que regulamenta as incorporações. O artigo 1336 adota como regra a fração ideal desde que seu uso não afronte os artigos 157, 884 e 2.035 do CC.   Os construtores, ao entenderem melhor a matéria, têm adotado o rateio igualitário nas convenções e assim evitado que seu clientes/compradores entrem num conflito judicial por falta de competência daqueles que confundem imposto com taxa, pois esta decorre do uso das áreas comuns que são externas e não do valor da unidade. O valor da unidade é base para se cobrar o ITBI e o IPTU.   NOVAS DECISÕES DOS TRIBUNAIS No dia 26/03/14, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) publicou a Apelação cível nº 0404314-96.2012.8.19.0001, tendo a desembargadora Mônica Maria Costa decidido ser correto o rateio de despesas com base no número de moradores. O TJRJ repudiou a pretensão de um proprietário do apartamento tipo, que em termos de metragem corresponde à metade de outro, em tentar impor a cobrança pela fração ideal.    Ele achava injusto pagar a taxa igual, já que ambos os aptos eram ocupados apenas um uma pessoa. Vejamos trechos do acórdão: “[...] apesar das frações ideais serem diferenciadas, a cobrança dos serviços da unidade 1003, com uma pessoa, é igual a do apartamento 1001, também como uma pessoa, sendo que o segundo imóvel possui o dobro da fração ideal do terreno em relação ao primeiro. [...]sendo que desde 1987, por deliberação da assembleia, muito antes da entrada em vigor do Novo Código Civil de 2002, o rateio da cota de água e esgoto é feito na forma per capita. Destaca que a decisão é soberana, nunca contestada nesses vinte e seis anos, haja vista que uma unidade por ser de dimensão maior não significa que dispensa consumo maior que outra menor. E ainda, o TJRJ afirmou “devendo ser considerada justa, uma vez que estabelece o consumo por número de pessoas e não por fração ideal da unidade”.    QUEM USUFRUI SÃO PESSOAS, E NÃO O TAMANHO DO APARTAMENTO A taxa de fecundidade indica quantos filhos, em média, tem a mulher brasileira. No Brasil, segundo o Censo 2010, as mulheres têm, em média, 1,9 filho. No Norte do país a média é de 2,47 a maior, sendo que na região Sudeste é de apenas 1,7 filhos, sendo a menor, seguida pela região Sul com 1,78 e pela Centro-Oeste com 1,92.    Portanto, consiste uma aberração a pessoa alegar que uma cobertura deve pagar mais porque nela habitam mais pessoas, pois o IBGE comprova que uma família, seja ela moradora de um apartamento tipo ou de cobertura, é composta em média por 3 a 4 pessoas. É óbvio que um apartamento é destinado à moradia unifamiliar, ou seja, uma cobertura não se destina a um hotel para ser ocupada por dez pessoas.   RÁDIO JUSTIÇA: ouça ao vivo às 9h30, no site www.radiojustica.jus.br, às terças-feiras, minha coluna de Direito Imobiliário na Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal (FM 104,7 Brasília), ou a qualquer hora no site da Rádio do STF. Basta colocar no local da pesquisa: kenio pereira. Tire suas dúvidas na BANDNEWS (FM 89,5) ou ao vivo toda segunda e sexta-feira, às 13h10.    

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