Como evitar a inadimplência no condomínio

iG Minas Gerais | Kênio Pereira |

Um dos maiores transtornos de um condomínio é a inadimplência, pois é revoltante vermos que há proprietário de apartamento, loja ou sala que simplesmente não paga por capricho, pois a multa moratória de apenas 2% sobre o valor do débito é insignificante, mesmo mediante da aplicação do índice de correção monetária e do juro de 1% ao mês. O art. 1.336 do Código Civil (CC) permite uma solução que poucos condomínios colocam em prática, que consiste em estipulação de juros mensais acima de 1% ao mês, sendo que há decisão judicial confirmando juros de até 10% ao mês. 

Rerratificar a convenção com técnica jurídica e inserir uma taxa de juros mais elevada consiste numa medida de economia, pois o custo de contratação de um advogado para propor um processo de cobrança é elevado, sendo comum essa despesa girar em torno de R$5.000,00. Mas poderá ser mais se o réu tumultuar o processo. Por isso, é fundamental criar mecanismos que desestimulem a impontualidade.    DEVER DE COBRAR JUDICIALMENTE O custo do processo de cobrança deve ser visto com investimento e não despesa, pois caso o condomínio não proponha a ação, provocará o crescimento da inadimplência, pois outros vizinhos se sentirão à vontade para não pagar também. Consiste numa situação imoral o condômino pontual ter que pagar uma taxa mais elevada, justamente para cobrir o rombo deixado pelo inadimplente.   Esse continua utilizando tudo do condomínio (água, energia elétrica, elevadores, porteiros, faxineiras, áreas de lazer, salão de festas, etc), sem sofrer qualquer restrição. Há casos de o processo judicial demorar de 5 a 8 anos, sendo que o imóvel poderá ser levado a leilão, mesmo que seja a única moradia, caso o devedor se recuse a pagar o que foi decidido na sentença.  A demora em cobrar o débito em juízo poderá perpetuar o prejuízo em decorrência da prescrição. É inaceitável um síndico demorar mais de um ano para acionar em juízo qualquer devedor, devendo detalhar a situação (nome, meses/dívida, nº da unidade) na primeira assembleia que for realizada.    DESCONTO NÃO SE CONFUNDE COM MULTA Há condomínio criativo que estimula a pontualidade. Como exemplo, o rateio de despesas resulta numa taxa de R$400,00, mas o condomínio aprova o valor de R$500,00 e estipula que se o pagamento for realizado até o dia 05, haverá o desconto de R$100,00. Quando a inflação no Brasil era de 30% ao mês, na década de 90, esse mecanismo era muito usado. Mas diante do CC de 2002 e com a inflação mensal em torno de 0,6%, isso pode gerar polêmica. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça já confirmou, duas vezes, ser legal esse desconto.  É óbvio que o valor da taxa decorre do rateio, fruto de despesas reais, sendo impossível dar desconto sobre esses custos. Mas o STJ afirma que pode.    SOLUÇÕES PARA EVITAR IMPONTUALIDADE Cabe ao condomínio contratar um especialista para atualizar a convenção, para que sejam inseridos vários tipos de penalidades. A lei dá liberdade ao condomínio para a estipulação de juros maiores. Poderá, ainda, na convenção, estipular que o uso do salão de festas ou de outro equipamento será limitado a quem é pontual, a possibilidade de cortar a água quando existir hidrômetros individualizados, a autorização de denunciar no SPC, protesto no cartório, dentre outras. Mas, inserir isso numa ata sem alterar a convenção e sem observar as normas jurídicas, de nada valerá.

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